第993章 跻攀绝顶,房地产 (五)
己,而是直接说道:“在股市里,缩量拉升就是诱多。今天房地长市场有高位缩量横盘的结果,已经是最好的结果了,不是吗?”
连续的几个问题,让原本一个还梗着脖子的大佬,也微微垂下了头。
“那个地产大佬说从一九九八年开始,过去的二十年华夏的房地产市场用市场化的方法,确实让许许多多的人改善了住房条件,也让城市的面貌大幅度的有了改观。我不得不承认房地产行业在这二十年中功不可没。用市场去配置和组织资源也功不可没。” 李炎说完这话,看了看在场的所有人。见大家茫然的眼神望着自己的时候,苦笑着摊开手说道:“但是不得不说,二十年后的华夏房地产市场一天比一天畸形。确确实实是违背了市场的常识,刚才我也用咱们金融资本市场的方法分析了房价。”
其实李炎并不太想一直围绕着房价说事,更想对大家说说房价背后更深层次的东西。也就是刚才李炎只是提了一句的租金回报率。
用房子的年租金,除以房子的总价值就是租金回报率。这个回报率也是全世界衡量房地产市场最综合的指标,没有之一!没有任何一个指标能代替它,当然也有人用租售比来表达,但综合来说这两者其实是同样的含义。
李炎面对眼前的众人,沉吟了一番并没把这些专业的东西抛出来,而是选择了用身边的例子“讲故事”。
“那位大佬表示,以京城举例子。现在办公楼的租金回报率大概是百分之三,而住宅的回报率不足百分之一。”李炎话音刚落,后面的话还没说出来。周总坐不住了,仰头冲李炎问道:“你一定是算错了,不可能这么低!”
李炎凝望了周总一眼,嘴角勾起一抹微笑道:“您不会是打算用什么案例来说服我吧?”
周总摇摇头冲李炎反问道:“十年前我买了一套房子,我就想问问你,房价是多少,现在租出去了我算了一下租金的回报率,明明已经超过了百分之六,甚至接近百分之七!”
轻轻叹了口气,李炎冲着周总朗声说道:“其实是周总您自己搞错了,计算租金回报率有一个特别重要的前提,那就是要用今天的钱,算今天的账!按照现在的价格来算,而不是当年的价格,否则那就真乱套了。”
赵总沉声冲李炎问道:“那你说,正常的租金回报率应该是多少?”
随着赵总的这声质问,邻桌有人已经偷偷把手机握在掌中,开始用搜索引擎来找寻答案了。
李炎想都没想,直接冲着赵总回应道:“应该是在银行贷款利率的基础上,再加百分之一到百分之二。目前银行的平均贷款利率基准是百分之五,所以租金回报率应该在六或者七才是正常的。从长期来看,当租金回报率低于银行贷款利率的时候,就说明房价太高了,会跌的!反之就说明房价太低了,一定会涨!这才是房地长市场的常识!”
“房东不是没常识过涨房租啊!”周总突然冲李炎质问了一句,似乎他想通过自己的话说明问题,可李炎歪头看了眼周总笑了笑说道:“可您应
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